19. 如何通過房貸試算房屋二胎抵押房屋貸款債務清算來消除抵押債務
一、多年來，我已經聽到我的房地產經紀人朋友談論台灣擁有房屋貸款的夢想。房貸試算隨著次級抵押貸款的數量從給定年份的8％的歷史低點增加到大約20％，許多台灣人得以實現2004年至2006年的夢想。更糟糕的是，這些房貸試算貸款中有許多是可調整利率抵押貸款。這些房屋是在市場高峰期由可能不具備獲得抵押貸款資格的人們購買的。在此購房狂潮中，放貸人發放了80/20貸款（如糖果），用於固定收益貸款。當2006年房屋貸款開始下跌時，借款人陷入了麻煩。在利率重置為更高的數字之前，對這些貸款進行再融資變得更加困難。
這導致了次級抵押貸款危機，許多台灣人的夢想變成了一場噩夢。止贖率飆升，許多人失去了家園。對於那些幸運地避免抵押品贖回權的人來說，他們現在擁有的房屋貸款明顯較低，抵押債務超過了這些價值。對他們來說幸運的是，價值在緩慢增長。但是，當許多人購買房屋時，它們尚未達到峰值。
二、當您的抵押債務超過房屋的公平市價時，據說您的房屋被淹。儘管房屋價值繼續上漲，但仍有許多房屋所有者在首次抵押時陷入困境。對於那些獲得80/20貸款或隨後的HELOC貸款的人，這意味著您還擁有第二筆抵押貸款。如果您處在這種情況下，希望價值回歸頂峰的可能性很小，那麼您可能會在不良投資上投入大量資金。您應該了解通過第二次抵押債務清算或第13章破產可能清除留置權的第二種抵押貸款的選擇。
在第二筆抵押債務清算中，您與貸方協商讓他們接受比欠款少的金額，以換取對財產的留置權。例如，如果您第二次欠款$ 80,000，則可以協商讓銀行接受$ 8,000- $ 16,000，以考慮全額償還債務。
三、與銀行就您的房屋打交道是一個令人激動的問題。對於那些煩於自己處理這件事的人，有律師可以幫助您完成第二筆抵押債務的清算。他們具有銀行內部運作的經驗和理解，可以幫助您潛在地消除這種債務。成功進行第二次抵押貸款債務清算的關鍵是手頭有現金一次性支付清算資金。可以通過向貸方提供可觀數量的前期現金，而不是長期償還已結算的金額，來達成更好的交易。對於那些沒有一筆總價的人，還有第二種抵押債務清算的替代方法。
四、在破產中，您可以通過留置權清除第二筆抵押房貸試算貸款。如果您的第一筆抵押貸款陷入困境，《破產法》規定您可以將第二筆抵押貸款視為無抵押債務。一旦破產法院認為您的房屋二胎權是無抵押的，則該留置權將被視為剝奪了您房屋的抵押權。結果是您在這筆貸款上不再欠債。
決定進行第二次抵押債務清算還是留置權是有利有弊。我們鼓勵您權衡一下自己的選擇，並可能要考慮諮詢一些律師，以了解哪種選擇最適合您。每個人的情況都不一樣。但是，這些選擇可能比將您辛苦賺來的現金扔給沒有任何擔保的貸款更好。